Vous avez l’impression que vous avancez en équilibre sur le fil de l’investissement locatif. Les législations changent, les avis divergent, le marché fluctue… Vous ne savez plus quelle stratégie est la bonne.
Vous avez déjà entendu parler du statut LMNP. Mais vous ne savez pas vraiment ce qu’il implique ni s’il correspond à votre stratégie d’investissement. Et vous vous demandez si ce régime fiscal peut vous aider à optimiser vos revenus locatifs.
Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous proposons une immersion dans l’univers du LMNP. Explorons ensemble les principes fondamentaux de ce statut, ses conditions d’accès et ses implications fiscales. Et passons en revue les différentes stratégies d’investissement qui s’offrent à vous, en fonction de vos objectifs et de votre profil d’investisseur.
Les fondamentaux du statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui mérite votre attention. Il s’adresse aux propriétaires qui mettent en location un bien immobilier meublé. Il peut s’agir d’un studio en résidence de services, d’un appartement, d’une maison ou même d’une partie de votre logement ou de chambres d’hôte. Mais, bien sûr, il y a des conditions :
- Cette activité ne doit pas être votre profession principale.
- Le montant des loyers perçus ne doit pas dépasser 23 000 € par an ou plus de 50% des revenus globaux de votre foyer fiscal.
- Vous ne devez pas être Loueur de Meublé Professionnel évidemment.
- Et le logement doit être entièrement équipé et meublé, répondant à des normes précises
En contrepartie, vous pouvez bénéficier d’un régime fiscal avantageux, qui vous permet notamment de déduire un certain nombre de charges.
Les avantages fiscaux du statut LMNP
Le statut LMNP peut peut-être améliorer la rentabilité de votre patrimoine immobilier. Car un de ces avantages est son régime d’imposition.
Un régime d’imposition avantageux pour les revenus locatifs
En tant que LMNP, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition pour vos revenus locatifs : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC est celui qui s’applique par défaut lorsque vos recettes locatives annuelles sont inférieures à certains plafonds. En 2024, les règles ont changé et ces plafonds sont fixés à:
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés
- 77 700 € pour les logements meublés classiques
- et 188 700 € pour la location en chambres d’hôte et pour les meublés de tourisme classés.
Si vous ne dépassez pas ces plafonds, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire allant de 30% à 71 % sur vos revenus locatifs. Une réduction considérable de votre base imposable !
Si vos recettes dépassent ces seuils, vous basculez automatiquement vers le régime réel d’imposition.
Ce régime peut lui aussi avoir certains avantages. Notamment si vous avez réalisé des investissements importants dans votre bien locatif. Car vous pouvez déduire un grand nombre de charges de vos revenus imposables, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux, les assurances, etc.
De plus, avec ce régime réel, vous pouvez amortir votre bien et le mobilier que vous mettez à disposition.
Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel dépendra donc de votre situation particulière et du montant de vos investissements locatifs.
L’amortissement du bien pour optimiser votre fiscalité
L’un des autres avantages du régime réel d’imposition pour les LMNP est la possibilité d’amortir le bien locatif et le mobilier qui le compose.
L’amortissement est une technique comptable qui permet de constater la perte de valeur d’un bien dans le temps.
Concrètement, chaque année, vous pouvez déduire une fraction du prix d’achat ou de construction de votre bien immobilier, ainsi qu’une partie de la valeur des meubles qui équipent votre logement. Les durées d’amortissement varient selon la nature des biens. Ces déductions fiscales peuvent générer des déficits fonciers.
Ce mécanisme d’amortissement peut donc vous permettre d’optimiser votre fiscalité pendant de nombreuses années.
Cependant, il est important de noter que les amortissements sont plafonnés. Ils ne peuvent pas dépasser la différence entre le total des charges et le montant total du revenu locatif annuel. Ainsi, les amortissements ne peuvent pas générer de déficit foncier à eux seuls.
Le report des déficits fonciers en LMNP
Le régime réel d’imposition offre un autre avantage aux propriétaires en LMNP : la possibilité de reporter les déficits fonciers générés par leur activité de location meublée.
Si au cours d’une année, le total de vos charges (loyers, frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt…) est supérieur à vos revenus locatifs, vous constatez un déficit foncier. Dans le cadre du régime réel, ce déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ce mécanisme de report des déficits est un outil intéressant. Il permet en effet de lisser la fiscalité dans le temps. Et donc d’améliorer la rentabilité nette de l’opération sur le long terme.
La récupération de la TVA pour un investissement optimisé
En tant que LMNP, vous avez la possibilité d’investir dans des résidences de services, telles que les résidences de tourisme, étudiantes ou seniors.
D’ailleurs, contrairement à ce que vous pourrez lire parfois, investir dans une résidence de services n’est pas une condition pour avoir le statut de LMNP.
Toujours est-il que ces investissements présentent un avantage fiscal intéressant : la récupération de la TVA. En effet, sous certaines conditions, vous pouvez récupérer la totalité de la TVA appliquée à l’achat du bien immobilier. Soit 20% du prix d’acquisition.
Pour en bénéficier, vous devez :
- être le premier propriétaire du logement,
- et confier la gestion locative à un professionnel pendant une durée minimale de neuf ans, via un bail commercial.
Que des avantages, en somme !
Le plafonnement des avantages fiscaux : rester vigilant pour optimiser votre statut LMNP
Si le statut LMNP offre de nombreux avantages fiscaux, pensez que ces derniers sont soumis à certains plafonnements. Eh oui ! Il y a des limites.
Il faut dire qu’il existe de nombreux dispositifs qui permettent de réduire l’impôt sur le revenu. Et pour éviter que les contribuables ne cumulent trop d’avantages fiscaux, le gouvernement a mis en place un plafonnement global des “niches fiscales”. Cela signifie que le montant total des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier sur une année est limité à un certain seuil, fixé à 10 000 € pour l’année 2024.
Vous ne pourrez alors pas bénéficier de la totalité des avantages fiscaux auxquels vous auriez pu prétendre.
Il est important d’en tenir compte dans votre stratégie d’optimisation fiscale
Choisir le bon type de bien immobilier en LMNP pour maximiser vos revenus
Le statut LMNP présente de vrais avantages. Mais encore faut-il avoir un bien immobilier rentable.
Et tous ne présentent pas le même potentiel locatif ni les mêmes avantages fiscaux.
Pour maximiser vos revenus et optimiser votre rentabilité, vous devez cibler les marchés les plus porteurs. Et les biens les plus adaptés à la location meublée.
Les résidences étudiantes : un marché locatif porteur
Parmi les différents types de biens éligibles au statut LMNP, les résidences étudiantes sont parmi les plus intéressants.
Le marché locatif étudiant est en effet particulièrement dynamique, porté par une demande croissante de logements de la part des étudiants et par l’insuffisance de l’offre de logements universitaires. Investir dans une résidence étudiante en LMNP peut donc vous assurer une rentabilité locative élevée, avec des taux d’occupation souvent proches de 100%.
Sur le plan fiscal, l’investissement en LMNP dans une résidence étudiante vous permet de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition (si vous achetez dans le neuf).
Vous pouvez aussi bénéficier d’un amortissement accéléré du bien. Ce qui peut générer des déficits fonciers importants. Et réduire considérablement votre imposition.
Les résidences de services : allier rentabilité et gestion déléguée
Les autres résidences de services (résidences seniors, résidences de tourisme par exemple) offrent des avantages assez proches de ceux des résidences étudiantes.
La gestion déléguée peut être un vrai point positif pour vous. Vous échappez ainsi la recherche et la sélection des locataires, l’établissement des baux, l’encaissement des loyers, l’entretien des logements, la fourniture des services aux résidents, etc.
Et, comme pour les résidences étudiantes, les résidences services permettent de bénéficier de l’amortissement accéléré du bien en LMNP, ce qui génère d’importants avantages fiscaux. La récupération de la TVA sur le prix d’acquisition est également possible, à condition de respecter certains critères.
Les biens meublés traditionnels : une option flexible et adaptable
Si les résidences avec services présentent de nombreux avantages, ne négligez pas pour autant le potentiel des biens meublés traditionnels. Appartements, maisons, studios… Ces biens classiques offrent une grande flexibilité. Et ils peuvent s’adapter à différents profils de locataires et d’investisseurs.
L’un des principaux atouts des biens meublés traditionnels est leur diversité. Vous pouvez choisir :
- le type de bien (studio, T2, T3…),
- la localisation (centre-ville, périphérie, zone touristique…)
- et le standing.
Vous pouvez aussi choisir de gérer vous-même la location.
Et vous êtes également maître de la durée des baux et du niveau des loyers.
Ce qui fait tout de même beaucoup de liberté !
Diversifier votre portefeuille pour équilibrer risques et rendements
Au-delà du choix d’un type de bien spécifique, vous devez aussi réfléchir à la diversification de votre portefeuille immobilier.
En répartissant vos investissements sur différents types de biens et différentes localisations, vous pouvez équilibrer les risques.
Stratégies de gestion pour optimiser la rentabilité du statut LMNP
Votre bien immobilier est acquis. Vous devez maintenant mettre en place des stratégies de gestion efficaces. Le but : toujours optimiser votre rentabilité en LMNP.
Fixer le juste prix de loyer pour maximiser vos revenus
Il s’agit de trouver le juste équilibre entre attractivité pour les locataires et rentabilité pour l’investisseur. Un loyer trop élevé risque de prolonger les périodes de vacance. Tandis qu’un loyer trop bas peut pénaliser les revenus à long terme.
Pour cela, analysez les loyers pratiqués pour des biens similaires dans le même secteur géographique. Prenez en compte les caractéristiques du logement (surface, nombre de pièces, prestations…) et les services associés (parking, balcon…).
Une fois le loyer fixé, n’hésitez pas à le réévaluer régulièrement. Les baux en LMNP étant souvent de courte durée, il est possible d’ajuster les loyers plus fréquemment que dans le cadre d’une location nue classique. Ce qui est un bel avantage !
Réduire les périodes de vacance locative pour une occupation optimale
Chaque jour où le bien n’est pas loué représente un manque à gagner pour vous. L’objectif est donc de minimiser ces périodes d’inoccupation pour assurer une génération de revenus la plus continue possible.
Pour y parvenir, la première étape est de soigner la commercialisation du bien : annonce attractive, supports pertinents, photos professionnelles…
La réactivité est également un facteur clé pour réduire les délais de relocation. Plus le processus de location est fluide et efficace, plus il est facile de trouver un nouveau locataire.
Maîtriser les charges et les frais pour améliorer la rentabilité nette
Chaque dépense vient en déduction des loyers perçus et impacte directement la rentabilité nette de l’opération.
Les charges locatives (dépenses d’entretien, consommations d’eau et d’énergie, frais d’assurance…) représentent souvent un poste significatif. Soyez attentif à tout ce qui pourrait être superflu.
Les frais de gestion, qu’ils soient internalisés ou externalisés, doivent également faire l’objet d’une attention particulière.
Si le recours à un gestionnaire professionnel représente un coût, il peut aussi permettre de gagner en efficacité, en qualité de service et en sérénité.
Sur le plan fiscal, la maîtrise des charges passe par une bonne connaissance des règles applicables en LMNP. Les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration sont généralement déductibles des revenus fonciers. Tout comme les frais de gestion, les primes d’assurance ou encore les intérêts d’emprunt. Une comptabilité rigoureuse et l’appui d’un expert-comptable peuvent permettre d’optimiser ces déductions et de réduire l’imposition finale.
Rester sous les seuils de CA pour conserver son statut LMNP
Un autre aspect important de la gestion en LMNP est le suivi régulier de votre activité. Vous devez notamment vous assurer de rester sous les seuils de chiffre d’affaires fixés par la réglementation. En effet, le dépassement de ces seuils peut entraîner un changement de régime fiscal et social.
Au-delà des seuils que nous avons vus plus haut (23 000 € ou 50 % de vos revenus totaux), l’activité relève du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Avec des obligations fiscales et sociales différentes.
Le dépassement des seuils n’est pas forcément une mauvaise nouvelle. Il peut tout à fait être anticipé et assumé. En particulier si l’activité de location s’inscrit dans un projet professionnel plus large.
Le passage au statut de LMP peut alors être envisagé, avec les avantages et les contraintes qui lui sont propres.
Maîtriser les différences entre statut LMNP et statut LMP
Vous l’avez bien compris, le statut de LMNP s’adresse aux investisseurs pour lesquels cette activité reste accessoire.
Rappelons tout de même que sur le plan fiscal, les bénéfices générés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et le loueur peut opter pour :
- le régime micro-BIC (avec un abattement forfaitaire de 50%)
- ou le régime réel (avec déduction des charges réelles).
À l’inverse, le statut de LMP concerne les bailleurs dont l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel.
Sur le plan fiscal, les bénéfices sont également imposés dans la catégorie des BIC, mais seul le régime réel est applicable. Le loueur doit alors tenir une comptabilité complète et détaillée de son activité.
Le statut de LMP implique un véritable changement de dimension. Le loueur est considéré comme un professionnel de l’immobilier, avec les avantages et les contraintes que cela suppose. Il est notamment soumis au régime de la TVA et aux cotisations sociales des travailleurs indépendants.
Il est à noter que le passage de LMNP à LMP (et inversement) est possible en fonction de l’évolution des revenus locatifs. Un suivi régulier et une bonne anticipation sont donc essentiels pour optimiser votre situation fiscale.
Se faire accompagner par des professionnels pour sécuriser son activité
Si vous souhaitez vous lancer sereinement dans l’aventure du LMNP, n’hésitez pas à vous entourer dès le départ. Votre expert-comptable sera votre meilleur allié pour sécuriser votre projet, optimiser votre rentabilité et vous accompagner dans la durée.
Pour en savoir plus, veuillez nous contacter. Tous nos services sont disponibles sur la page « Prestations«
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