Depuis 2018, l’ISF, le fameux Impôt sur la Fortune, a disparu, remplacé par l’IFI. Cet Impôt sur la Fortune Immobilière a été une bonne nouvelle pour tous ceux qui avaient un patrimoine important. Car l’IFI se concentre exclusivement sur le patrimoine immobilier. Malgré tout, cet impôt, son calcul et sa déclaration restent un véritable casse-tête. Encore plus depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 avec le changement de législation concernant la déductibilité des dettes.
Vous voulez y voir plus clair ? Faisons donc le point sur cet impôt !
Quels sont les plafonds ? Comment calculer l’IFI ? Comment le déclarer ?
Avec la connaissance de ses mécanismes, vous pourrez gérer votre patrimoine immobilier plus sereinement.
Bien comprendre l’IFI
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est une taxe française qui cible spécifiquement les actifs immobiliers, à l’exception de ceux affectés à l’activité professionnelle.
En d’autres termes, cet impôt ne concerne que les biens immobiliers destinés à un usage personnel ou locatif. Sont donc exclus les locaux et bâtiments utilisés pour des opérations commerciales, industrielles ou agricoles.
Une autre distinction importante à noter est que l’IFI ne s’applique qu’aux personnes physiques. Les sociétés ne sont ainsi pas soumises à cet impôt.
Mais attention ! Si la société, une SCI par exemple, ne paie pas d’IFI, vous par contre, vous devez prendre en compte les biens immobiliers que la SCI (dans laquelle vous avez des parts) possède.
Pour être redevable de l’IFI, le patrimoine immobilier net d’un foyer fiscal doit dépasser le seuil de 1,3 million d’euros.
Taux applicables à l’IFI
Une fois le seuil de 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net franchi, l’IFI devient applicable.
Mais son barème est conçu de manière progressive. Ce qui signifie que le taux d’imposition augmente par tranches à mesure que le patrimoine s’élève.
Ainsi, avant 800 000 € le taux est de 0 %.
Puis :
- 0,50 % de 800 001 € et 1 300 000 €
- 0,70 % de 1 300 001 € à 2 570 000 €
- 1 % de 2 570 001 € à 5 000 000 €
- 1,25 % de 5 000 001 € à 10 000 000 €
- et 1,50 % au-dessus de 10 000 000 €.
Prenons l’exemple d’un contribuable dont le patrimoine immobilier net s’élève à 4 millions d’euros. Sur cette base, l’IFI serait calculé de la manière suivante :
- Sur la tranche de 800 001 € à 1 300 000 €, l’IFI serait de 2 500 € (0,50% de 500 000 €)
- Sur la tranche de 1 300 001 € à 2 570 000 €, l’IFI serait de 8 890 € (0,70% de 1 270 000 €)
- Sur la tranche de 2 570 001 € à 4 000 000 €, l’IFI serait de 14 300 € (1% de 1 430 000 €
Soit un IFI total de 25 690 €.
En réalité, c’est un peu plus compliqué que ça, mais voilà comment s’applique le principe du barème progressif.
Il est intéressant de noter qu’une décote est accordée si la valeur nette de votre patrimoine est comprise entre 1,3 et 1,4 millions d’euros. Cela permet d’adoucir la transition entre l’exonération totale et le début de l’imposition.
Calcul de la valeur nette des biens immobiliers retenus pour l’IFI
Le calcul de l’IFI se base sur une valeur nette de votre patrimoine immobilier. Pour déterminer le montant à déclarer, il est nécessaire d’évaluer la valeur des biens immobiliers et de déduire les dettes s’y rapportant.
Évaluation des biens immobiliers
Si vous êtes résident français, tous vos biens immobiliers en France et à l’étranger doivent être déclarés. Tous rentrent dans le calcul de l’IFI !
Et si vous ne résidez pas en France mais que vous avez des biens immobiliers en France, vous devez les déclarer.
Il peut s’agir des biens bâtis évidemment. Mais aussi vos terrains constructibles ou agricoles.
Votre résidence principale rentre en compte également. Toutefois, elle peut bénéficier, dans certains cas, d’un abattement de 30 %.
Les biens détenus indirectement sont aussi à ajouter à votre patrimoine immobilier. C’est le cas par exemple des parts que vous possédez dans les sociétés immobilières telles que les SCI, les OPCI ou les SCPI. Plus de 55% des foyers soumis à l’IFI en 2023 étaient concernés.
Une fois que vous avez fait l’inventaire de tout votre patrimoine, il faut l’évaluer financièrement. Pour ce calcul, on se base généralement sur la valeur vénale réelle des biens, c’est-à-dire leur valeur de marché.
À cette valeur totale brute, vous allez pouvoir déduire certaines dettes.
Déduction des dettes
Pour obtenir la valeur nette du patrimoine immobilier à déclarer pour l’IFI, il est possible de déduire certaines dettes liées à ces biens.
Attention ! Les règles concernant la déductibilité des dettes ont évolué au 1ᵉʳ janvier 2024. Toute erreur dans votre déclaration pourrait vous coûter cher.
Les dettes déductibles sont :
- Les emprunts contractés pour l’acquisition des biens immobiliers, comme le crédit en cours de remboursement.
- Les dépenses de réparation et d’entretien des propriétés, sous certaines conditions.
- Les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement des biens.
- Les impositions dues au titre des propriétés, telles que la taxe foncière.
- Les apports de comptes courants directement liés aux actifs immobiliers.
C’est ce dernier point qui a changé en 2024. Un apport en compte courant correspond à une somme que les actionnaires ou associés prêtent à leur société, souvent pour couvrir des besoins de financement.
Jusqu’en 2024, il était possible de déduire l’intégralité de ces apports. Mais depuis le 1er janvier, seuls les apports directement liés aux actifs immobiliers (comme l’achat ou la rénovation d’un bien) peuvent être déduits. Les apports visant à renflouer la trésorerie de la société ou à financer des dépenses annexes ne sont plus éligibles.
Il est donc essentiel de bien suivre et documenter la gestion de ces participations pour vous assurer de la bonne déductibilité des dettes lors du calcul de l’IFI.
Exemptions et réductions
Certains biens immobiliers sont totalement exonérés du calcul de l’IFI. C’est le cas des biens dédiés à une activité professionnelle.
De plus, certains types de biens bénéficient d’une exonération partielle :
- Les biens forestiers, tels que les bois, forêts et parts de groupements forestiers
- Les biens agricoles, lorsqu’ils sont donnés en bail rural de plus de 18 ans
Par ailleurs, des réductions d’impôt sont possibles grâce à certains investissements ou dons.
Par exemple, les dons effectués à des organismes d’intérêt général vous permettent de déduire 75% de leur valeur de votre IFI, dans la limite de 50 000 euros par an.
Ainsi, en utilisant judicieusement ces différentes possibilités d’exonération et de réduction, vous pouvez optimiser votre situation fiscale liée à l’IFI de manière légale et ciblée.
Modalités déclaratives de l’IFI
Nous l’avons dit, l’IFI concerne les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net (après déduction des dettes) dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Cela inclut les résidents fiscaux français, mais également les non-résidents possédant des biens immobiliers en France.
La déclaration de l’IFI doit être effectuée en même temps que la déclaration de revenus, généralement au mois de mai. Elle se fait via un formulaire spécifique, le n°2042-IFI, à joindre à la déclaration de revenus.
Dans ce formulaire, vous devez indiquer la valeur de votre patrimoine immobilier brut, les dettes déductibles, ainsi que les éventuelles exonérations ou réductions auxquelles vous pouvez prétendre. Le montant de l’IFI à payer est alors calculé automatiquement.
Le paiement de l’IFI doit être effectué en une seule fois, au plus tard à la date limite de paiement de la déclaration de revenus, habituellement au mois de septembre.
Attention, le fisc peut vous contrôler sur vos déclarations d’IFI pendant 3 ans plus l’année en cours, et même jusqu’à 10 ans pour vos biens immobiliers à l’étranger. Vous devez donc absolument tenir une comptabilité précise et conserver tous les justificatifs.
Pour éviter tout risque d’erreur ou d’omission, nous vous recommandons de faire appel à nos services d’expert-comptable. Nous vous accompagnons dans la déclaration et le paiement de l’IFI. Nous optimiserons votre situation et sécuriserons vos démarches face à l’administration.
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