Vous avez créé une SCI pour gérer votre patrimoine immobilier, mais êtes-vous sûr d’en tirer le meilleur parti ? Entre les subtilités juridiques et les opportunités fiscales, il est facile de passer à côté d’optimisations essentielles. Ou de commettre des erreurs coûteuses.
La SCI, la Société Civile Immobilière, est un excellent outil pour la gestion de patrimoine. Elle permet de détenir et de gérer des biens immobiliers à plusieurs, de faciliter la transmission du patrimoine et d’optimiser la fiscalité. Mais encore faut-il en maîtriser les rouages et faire les bons choix à chaque étape.
Pour vous accompagner tout au long de ce parcours, faites-vous accompagner par un expert-comptable, spécialiste de la SCI. Il vous aide à choisir le bon régime fiscal, à optimiser vos charges, à préparer la transmission de vos parts.
Vous voulez quelques conseils dès maintenant ?
Optimisation fiscale avec une SCI
La SCI peut offrir certains avantages fiscaux à ses associés, si elle est bien exploitée.
Pour vous aider à optimiser la fiscalité de votre SCI, voici 3 questions que vous devez vous poser.
SCI et impôt : comment choisir le bon régime ?
La première décision que vous devez prendre concerne le régime fiscal de la SCI : faut-il opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) ?
Par défaut, une Société Civile Immobilière est à l’IR.
Concrètement, ça veut dire que les bénéfices de la SCI sont imposés directement sur la déclaration de revenus de chaque associé, en fonction de sa part dans la société.
Si vous choisissez le régime IR au réel, vous pourrez déduire certaines charges.
Attention à ne pas changer de tranche d’imposition, pour les revenus de la SCI!
L’alternative, c’est d‘opter pour l’IS. C’est la SCI qui est alors imposée directement. Vous pouvez déduire les amortissements et bénéficier d’un taux réduit jusqu’à 42 500€ de bénéfices. Mais une fois que vous avez choisi l’IS, vous ne pouvez plus revenir en arrière !
Bon à savoir : si vous louez votre ou vos biens en meublé, vous entrez dans la catégorie des activités commerciales. Et vous êtes de fait soumis au régime de l’IS.
Les plus-values immobilières : comment ça marche ?
Si votre SCI est à l’IR et que vous vendez un bien, les plus-values sont imposées comme pour un particulier : 19% d’impôt + 17,2% de prélèvements sociaux.
Mais vous pouvez bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention. Et même d’une exonération totale au bout de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux).
En revanche, si votre SCI est à l’IS, les plus-values sont considérées comme des plus-values professionnelles.
Vous n’aurez pas d’abattement pour durée de détention. Mais vous pouvez amortir le bien.
La plus-value (prix de vente – prix d’achat + amortissements) est imposée comme un bénéfice à l’IS.
Si vous souhaitez conserver un patrimoine immobilier pour le transmettre, l’IR est donc plus avantageux. Mais pensez aussi aux objectifs patrimoniaux des associés !
Les déficits fonciers : comment les optimiser ?
Tous les biens immobiliers ne vous rendront pas forcément riche. Surtout quand s’il s’agit d’un patrimoine familial, parfois sentimental.
Il est ainsi tout à fait possible que votre SCI soit déficitaire.
Dans ce cas, les associés d’une SCI à l’impôt sur les revenus peuvent utiliser ces pertes pour payer moins d’impôts. Mais il y a des règles à respecter !
Attention ! Si la SCI est à l’IS, les associés en nom propre ne peuvent pas du tout déduire les déficits. C’est la SCI qui les garde pour les déduire de ses futurs bénéfices.
D’où l’intérêt de faire le bon choix de régime fiscal.
Optimiser la fiscalité de votre SCI est essentiel. Mais n’oubliez pas qu’il s’agit avant tout d’un outil patrimonial.
Au-delà des considérations fiscales immédiates, vous devez aussi réfléchir sur le long terme… : comment utiliser la SCI pour transmettre votre patrimoine à vos proches dans les meilleures conditions ?
Transmission du patrimoine via une SCI
La transmission patrimoniale est un sujet complexe qui nécessite une stratégie sur-mesure. Chaque situation est unique, et les pièges sont nombreux. D’où l’importance, là encore, de vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en SCI.
Alors, quels sont les principaux outils à votre disposition ? Et comment les utiliser de manière optimale ?
Donation de parts de SCI
La SCI offre une solution intéressante : la donation de parts sociales.
Contrairement à un bien immobilier détenu en direct, une SCI permet de diviser la propriété en parts, que vous pouvez donner progressivement.
L’astuce ? Utiliser les abattements fiscaux. Tous les 15 ans, vous pouvez donner à chaque enfant jusqu’à 100 000€ sans payer de droits de donation. Si votre bien vaut plus, vous pouvez donner des parts petit à petit, jusqu’à atteindre la valeur totale.
Résultat : au moment de la succession, vos enfants sont déjà propriétaires, sans avoir payé de droits !
En plus, les parts de SCI sont souvent évaluées légèrement en dessous de la valeur du bien, ce qui vous permet de donner encore plus sans impôt.
SCI et démembrement de propriété
Donner ses parts de SCI, c’est bien, mais certains parents craignent de perdre le contrôle de leur bien, ou de devoir partir s’ils y habitent. La solution ? Le démembrement de propriété. Concrètement, vous donnez uniquement la nue-propriété des parts, en conservant l’usufruit. Vous pouvez ainsi continuer à habiter ou à louer le bien, tout en le transmettant à vos enfants.
Ça marche aussi pour protéger un concubin. Avec un démembrement croisé (chacun détient 50% en nue-propriété et 50% en usufruit), le survivant récupère automatiquement l’usufruit de la totalité des parts, sans payer de droits de succession. Il peut donc rester dans le logement, même sans être marié.
Enfin, en restant gérant de la SCI, vous gardez le contrôle sur les décisions importantes, pour vous assurer que le patrimoine ne part pas en fumée !
Par ailleurs, il existe différentes formes de SCI avec des objectifs spécifiques. La SCI familiale, par exemple, est tout à fait appropriée pour la gestion et la transmission d’un patrimoine familial.
Pièges à éviter : 10 conseils d’un expert-comptable spécialiste en SCI
La gestion d’une SCI n’est pas sans risque. Entre les obligations juridiques, les subtilités fiscales et les enjeux familiaux, il est facile de tomber dans certains pièges.
Voici les conseils d’un expert-comptable spécialiste en SCI pour les éviter.
Les pièges statutaires
Une rédaction approximative des statuts est source de nombreux conflits. Il est très important de bien définir l’objet social, les règles de gestion, les modalités d’agrément d’un nouvel associé, les conditions de cession des parts, etc.
Au moindre flou, les problèmes sont vite arrivés.
Alors, prenez vraiment le temps de bien rédiger les statuts de votre SCI avec votre expert-comptable ou votre notaire.
Le risque d’abus de majorité ou de minorité
Les décisions se prenant à la majorité des parts, un associé majoritaire peut être tenté d’imposer ses vues au détriment de l’intérêt social. À l’inverse, un minoritaire peut bloquer les décisions essentielles. D’où l’intérêt de prévoir des garde-fous statutaires.
Le mélange des patrimoines
La trésorerie de la SCI ne doit pas être confondue avec celle des associés. Utiliser l’argent de la société à des fins personnelles, c’est risquer une requalification fiscale.
Le financement mal calibré
Sous-estimer les besoins de financement pèse sur la trésorerie et crée des tensions. Vous devez chiffrer avec précision les coûts d’acquisition et de travaux, le montant des apports et des emprunts. Et n’oubliez pas de prévoir un budget annuel pour les frais de gestion.
La gestion déséquilibrée
Tous les associés doivent contribuer aux charges dans les mêmes proportions. Si l’un est logé gratuitement ou paye un loyer minoré, il y a un risque de requalification en donation indirecte, avec un redressement fiscal à la clé.
La sous-estimation des contraintes
Gérer une SCI demande de la rigueur, qu’il s’agisse des assemblées, de la comptabilité ou des formalités légales.
Tenir un livre de décisions, archiver les documents obligatoires, publier les comptes… autant de règles à respecter si vous ne souhaitez pas vous exposer à des sanctions.
Le manque d’anticipation
La vie d’une SCI est rythmée par des événements qu’il faut anticiper pour éviter les blocages : valorisation des parts en cas de cession, modalités de rachat, droits du conjoint en cas de divorce, conséquences d’une donation de parts, etc.
La méconnaissance des incidences fiscales
Le régime fiscal de la SCI a un impact direct sur celui des associés. Selon les cas, il faut étudier l’option pour l’impôt sur les sociétés, les incidences en matière d’IFI, les droits de mutation, la plus-value en cas de vente…
Le manque d’accompagnement par un expert-comptable spécialiste de la SCI
Vous êtes peut-être tenté de gérer votre SCI sans aide. Vous pensez que cela vous fera gagner du temps et de l’argent. Mais attention, c’est une fausse bonne idée !
La gestion comptable d’une SCI est complexe et requiert de multiples compétences. Difficile de tout maîtriser seul, surtout si vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier.
En voulant faire des économies, vous risquez de passer à côté d’opportunités intéressantes ou de commettre des erreurs coûteuses. Un mauvais choix de régime fiscal, une clause mal rédigée dans les statuts, une formalité oubliée… et les litiges sont vite là.
Avec un expert-comptable spécialiste de la SCI votre accompagnement est totalement sur-mesure. Car chaque cas est différent et tout ne peut pas être écrit dans les articles que vous pouvez trouver sur internet.
Vous êtes certain d’être en conformité avec la réglementation, de maîtriser votre fiscalité et de tirer le meilleur parti de votre SCI. Et, en plus, son regard extérieur vous permet d’anticiper.
Alors ne vous privez pas de cet allié. L’accompagnement d’un expert-comptable spécialisé en SCI est un investissement rentable pour la performance de votre patrimoine immobilier. Faites-lui confiance !
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