Piège à éviter en LMNP : Vous avez décidé de mettre votre bien immobilier en location meublée. Et vous êtes bien tenté par les avantages annoncés du statut de LMNP. Mais au moment d’entamer les démarches, le doute s’installe. Êtes-vous vraiment éligible ? Quelles sont les obligations à ne pas négliger ? Et que risquez-vous en cas de manquement ?
Vous avez entendu parler de nombreuses charges et frais que vous pourriez déduire pour alléger votre fiscalité, mais lesquels sont réellement possibles ? Et comment les justifier en cas de contrôle ?
C’est tout à fait normal d’avoir des doutes dans ce brouillard juridique et comptable. Mais nous sommes là pour vous aiguiller au mieux. Et pour vous aider à faire les bons choix.
Alors, voyons ensemble les pièges à éviter en LMNP.
Piège à éviter n°1 : Négliger les conditions pour bénéficier du statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est très apprécié des investisseurs immobiliers pour ses nombreux avantages fiscaux. Mais attention à ne pas vous précipiter tête baissée dans ce régime sans en vérifier les conditions.
Pour être considéré comme un loueur en meublé non professionnel, vous devez :
- Louer un logement meublé, c’est-à-dire équipé de tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne des locataires : literie, cuisine équipée, sanitaires, mais aussi rideaux, luminaires, vaisselle ou matériel de ménage.
- L’activité de location est non professionnelle. Ce n’est donc pas votre activité principale pour ça, vous devez rester sous un seuil de revenus.
- Réaliser des recettes locatives inférieures à 23 000 € par an, ou inférieures à 50% de vos revenus globaux. Si vous dépassez ces seuils, vous basculez automatiquement dans le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Attention :
si vous donnez en location plusieurs biens meublés, c’est le montant total de vos loyers qui sera pris en compte pour apprécier le seuil des 23 000 € et la part de vos revenus locatifs dans vos revenus.
De même, si vous exercez une activité commerciale parallèlement à votre activité de location meublée, les recettes de ces deux activités ne doivent pas être confondues. Seuls les loyers perçus au titre de la location meublée sont à prendre en compte pour déterminer votre éligibilité au statut LMNP.
- Le bien loué peut être : une maison, un appartement, des résidences universitaires, des logements en EHPAD, des résidences de tourisme, ou même une partie de votre logement principal.
- Vous devez remplir le formulaire P0I dans les 15 jours après le début de la première location.
Vous pouvez bien sûr le faire avant. En particulier si vous avez l’intention de déduire des travaux effectués avant d’installer un locataire.
Si vos recettes locatives dépassent les seuils autorisés pour le LMNP, vous serez automatiquement requalifié en loueur en meublé professionnel (LMP), avec toutes les obligations comptables et fiscales que cela implique. Si vous ne respectez pas les critères de location meublée, vos revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers, moins avantageuse fiscalement.
Piège à éviter en LMNP n°2 : Mal choisir son régime d’imposition
En LMNP, vous avez le choix entre deux principaux régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel.
Chacun a ses avantages et ses inconvénients.
Le régime micro-BIC est souvent apprécié pour sa simplicité.
En 2024, il s’applique par défaut si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, 77 700 € pour les logements meublés classiques et 188 700 € pour la location en chambres d’hôte et les meublés de tourisme classés. Sous ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire allant de 30% à 71% sur vos revenus locatifs, sans avoir à justifier vos frais réels.
Mais attention, cet abattement forfaitaire peut aussi être un inconvénient majeur. Si vos charges réelles dépassent le montant de l’abattement, vous perdez de l’argent. De plus, vous ne pouvez pas déduire les amortissements de votre bien et du mobilier. Ce qui peut réduire considérablement votre rentabilité sur le long terme.
À l’inverse, le régime réel permet de déduire toutes vos charges et amortissements. Cela peut s’avérer très avantageux si vous avez réalisé des investissements importants dans votre bien locatif. Vous pouvez ainsi optimiser votre fiscalité et dégager plus de bénéfices.
Mais le régime réel a aussi un inconvénient. Il est plus complexe à gérer que le micro-BIC : vous devez tenir une comptabilité détaillée et être en mesure de justifier chacune de vos dépenses.
Un conseil : Ne choisissez pas le micro-BIC par simplicité. Vous passeriez à côté de belles opportunités d’optimisation fiscale. Et si vous avez peur de mal faire, nous pouvons vous accompagner dans votre gestion comptable.
Piège à éviter en LMNP n°3 : Sous-estimer les charges déductibles
Au réel, vous devez bien appréhender toutes les charges déductibles. Ces charges viendront réduire vos revenus imposables et donc, optimiser votre fiscalité.
Parmi les charges déductibles les plus fréquemment oubliées ou minimisées, on peut citer :
- Les frais de gestion et d’administration
Que vous passiez par une agence immobilière, un gestionnaire de résidences services ou que vous gériez vous-même votre bien, vous pouvez déduire tous les frais liés à cette gestion : honoraires, commissions, frais de publicité, frais de déplacement, etc.
Même les frais de tenue de comptabilité et de déclaration fiscale sont déductibles.
- Les primes d’assurance
Toutes vos assurances liées à votre bien locatif sont déductibles : assurance PNO (propriétaire non occupant), assurance loyers impayés, assurance catastrophes naturelles, etc. Pensez à bien conserver toutes vos quittances et à les intégrer dans vos charges.
• Les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, de mobilier
Ce sont les charges auxquelles vous pensez assez facilement. Mais n’en négligez aucune. Tous les travaux que vous réalisez dans votre bien locatif sont déductibles, qu’il s’agisse de gros travaux (réfection de toiture, ravalement de façade, etc.) ou de petits travaux (peinture, plomberie, électricité, etc.).
Attention cependant à bien distinguer les dépenses d’entretien (déductibles en totalité) des dépenses d’amélioration (à amortir sur plusieurs années).
- Les taxes foncières et locatives
En tant que propriétaire, vous devez payer chaque année la taxe foncière. Cette taxe est aussi déductible de vos revenus. Il en va de même pour certaines taxes locatives comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, si vous la prenez à votre charge.
- Les frais financiers et bancaires
Si vous avez acheté votre bien à crédit, vous pouvez déduire les intérêts de votre emprunt et les frais associés (frais de dossier, frais de garantie, assurance emprunteur, etc.). De même, les commissions bancaires liées à votre activité de LMNP sont déductibles.
- Les frais de déplacement et de véhicule
Si vous utilisez votre véhicule personnel pour gérer votre bien locatif (visites, rendez-vous avec des artisans, achats de matériel, etc.), vous pouvez déduire vos frais de carburant et d’entretien au prorata de votre usage professionnel. Vous pouvez aussi déduire les frais de péage, de parking, de train ou d’avion, dès lors qu’ils sont liés à votre activité.
N’oubliez rien ! Et tenez une comptabilité rigoureuse.
Attention cependant à ne pas tomber dans l’excès inverse, en voulant gonfler artificiellement vos charges pour payer moins d’impôts. Les dépenses déductibles doivent répondre à des critères précis : être nécessaires à votre activité locative, ne pas être exagérées par rapport à vos recettes, et être justifiées par des factures.
En cas de contrôle fiscal, vous devrez être en mesure de prouver la réalité et la pertinence de ces charges.
Piège à éviter en LMNP n°4 : Négliger l’impact des amortissements
Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs une fraction de la valeur de votre bien et de ses équipements, afin de tenir compte de leur usure progressive. C’est le principe de l’amortissement. Et il a tendance à être négligé… souvent à cause de sa complexité ou d’une mauvaise compréhension.
Déjà, pour profiter de l’amortissement, vous devez avoir choisi le régime réel d’imposition.
Ce régime autorise l’amortissement de l’immobilier lui-même, des meubles et des travaux réalisés dans le bien. Les durées d’amortissement varient selon la nature des éléments amortis.
L’amortissement peut s’appliquer aux biens neufs comme aux biens anciens, dès lors qu’ils sont loués meublés. Il débute à partir de la mise en location du bien, quelle que soit sa date d’acquisition.
Si les montants amortis dépassent les loyers perçus, l’excédent ne peut pas être déduit immédiatement. Mais il est reportable pour être imputé sur les bénéfices futurs.
Calculer les amortissements en LMNP peut s’avérer complexe. Alors, n’hésitez pas à vous faire assister par un expert-comptable. Car bien utilisé, l’amortissement améliore significativement la rentabilité locative.
Piège à éviter n°5 : Sous-estimer les obligations comptables en LMNP
Le statut LMNP s’accompagne d’obligations fiscales et comptables spécifiques.
Sur le plan fiscal, vous devez déposer chaque année une déclaration de résultat (liasse fiscale) auprès de l’administration fiscale. Cette liasse comprend plusieurs annexes détaillant le bilan, le compte de résultat, les immobilisations, les amortissements et les provisions.
Elle doit être télétransmise dans les délais fixés par l’administration, généralement au mois de mai de l’année suivante.
Le résultat imposable déclaré dans la liasse doit ensuite être reporté sur la déclaration d’ensemble des revenus.
Vous n’avez aucune obligation de passer par un comptable ou un expert-comptable pour ces démarches. Mais ça peut être un peu de sérénité de gagner durant les premières années.
Piège à éviter n°6 : Vous passer de l’accompagnement d’un expert-comptable
L’expert-comptable n’est certes pas obligatoire. Mais, comme nous l’avons vu, le statut LMNP comporte quelques pièges qu’il vaut mieux éviter. Et si vous voulez que votre investissement soit le plus rentable possible, l’expert-comptable est votre meilleur allié.
En plus, son intervention peut vous faire gagner du temps et vous permettre de vous concentrer sur l’essentiel : la gestion de votre bien et la relation avec vos locataires.Bien sûr, cet accompagnement a un coût. Mais c’est surtout un investissement, au même titre que les travaux de rénovation ou les frais de gestion. N’oubliez que cette charge est déductible !
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