Vous avez tout à fait raison de vouloir investir à Châtillon. Cette ville dynamique a tout pour plaire. Située à seulement quelques stations de métro de Paris grâce à la ligne 13, elle offre un cadre de vie agréable. Et en plus, avec l’arrivée prochaine de la ligne 15, votre investissement risque se prendre de la valeur. Surtout que pour le moment les prix de l’immobilier y sont encore compétitifs par rapports aux autres villes du département.
Alors ne perdez pas de temps ! Et pour optimiser votre investissement, la Société Civile Immobilière est un choix très intéressant. Elle vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables.
Elle demande par contre un certain nombre de démarches pas toujours très simples. Mais vous allez voir qu’en suivant ces 8 étapes, vous pourrez créer une SCI à Châtillon sans difficulté.
Créer une SCI à Châtillon #1 : Identifier les associés
La première étape pour créer votre SCI à Châtillon, c’est de définir qui seront les associés. Les associés sont les copropriétaires de la société, ceux qui vont investir ensemble dans le projet immobilier.
Vous pouvez vous associer avec des membres de votre famille, des amis, des collègues ou des partenaires d’investissement. L’important, c’est de choisir des personnes de confiance, avec qui vous partagez une vision commune. Et, bien sûr, une bonne entente. N’oubliez pas que vous allez devoir prendre des décisions ensemble et gérer le bien immobilier sur le long terme.
Il n’y a pas de nombre maximum d’associés pour une Société Civile Immobilière. Mais vous devez être au moins deux.
Les associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales (sociétés). Si vous choisissez d’intégrer une personne morale parmi les associés, assurez-vous qu’elle partage les mêmes objectifs que les autres associés personnes physiques.
Une fois que vous avez identifié vos futurs associés, discutez le plus ouvertement possible des attentes et des responsabilités de chacun. Vous pouvez organiser une réunion pour vous mettre d’accord sur les grandes lignes du projet : le type de bien à acquérir, le budget, la stratégie de financement, la répartition des parts, etc.
Créer une SCI à Châtillon #2 : Choisir un nom et un siège social
Maintenant que vous avez constitué votre équipe d’associés, vous pouvez donner une identité à votre SCI.
Choisir le nom de votre SCI, c’est la partie sympa de toutes ces démarches. Mais il doit quand même respecter une règle : être unique et disponible.
Pour le reste, vous pouvez laisser libre cours à votre imagination.
Vous pouvez faire une recherche en ligne sur le site Infogreffe.fr. Si le nom est déjà pris, il faudra en trouver un autre.
Ensuite, choisissez le siège social de votre SCI. C’est l’adresse officielle de la société, où seront envoyés les courriers administratifs et où se tiendront les assemblées générales.
Pas besoin de louer un bureau à La Défense. Vous pouvez simplement domicilier votre société à votre adresse personnelle, à Châtillon ou ailleurs.
Si vous préférez séparer vie privée et vie professionnelle, vous pouvez aussi opter pour une domiciliation dans un centre d’affaires ou chez votre expert-comptable. C’est une solution plus coûteuse mais qui peut être intéressante si vous souhaitez donner une image plus professionnelle à votre SCI.
Créer une SCI à Châtillon #3 : Désigner un gérant
Votre SCI a maintenant un nom, une adresse et des associés. Il est temps de désigner celui ou celle qui va la diriger au quotidien : le gérant.
Le gérant est le représentant légal de la SCI. C’est lui qui va signer les contrats, engager la société et prendre les décisions courantes pour la gestion du bien immobilier.
Le gérant peut être choisi parmi les associés ou être une personne extérieure à la société. Dans la plupart des cas, les associés préfèrent désigner l’un d’entre eux pour des raisons de simplicité et de coût.
Il suffit alors de le nommer dans les statuts de la SCI. Vous devez aussi prévoir une durée pour son mandat (1 an, 3 ans, indéterminée) et les conditions de sa révocation.
Mais attention, être gérant d’une SCI, est un sacré engagement ! Le gérant est responsable personnellement des actes qu’il accomplit pour le compte de la société. Il doit agir dans l’intérêt de la SCI et rendre des comptes aux associés. Si vous envisagez d’être gérant, assurez-vous d’avoir le temps et les compétences nécessaires pour assumer ce rôle.
Créer une SCI à Châtillon #4 : Définir les apports et répartir les parts
Il est temps de parler d’argent.
Dans une SCI, les associés doivent faire des apports pour financer l’achat du bien immobilier et les frais de fonctionnement. Ces apports représentent les droits de chaque associé dans la SCI.
Les apports peuvent être en numéraire (argent), en nature (bien immobilier, terrain, etc.) ou en industrie (compétences, savoir-faire).
Prenons un exemple. Vous créez une SCI avec deux autres associés pour acheter un appartement à Chatillon. Le montant de l’apport est fixé à 300 000 €. Vous pouvez décider que chaque associé apportera 100 000 € et détiendra un tiers des parts sociales. Ou bien, si l’un des associés apporte le terrain (valorisé à 150 000 €) et les deux autres apportent chacun 75 000 € en numéraire, vous pouvez répartir les parts proportionnellement (50% pour l’apporteur du terrain et 25% pour chacun des deux autres).
Attention, la répartition des parts sociales est un sujet sensible ! Elle détermine le poids de chaque associé dans les décisions et la répartition des bénéfices. Il est important de trouver un équilibre qui convienne à tous et de formaliser cette répartition dans les statuts de la SCI.
Créer une SCI à Châtillon #5 : Choisir le régime fiscal
Le choix du régime fiscal va déterminer comment votre SCI sera imposée sur les revenus qu’elle génère (loyers, plus-values) et comment les bénéfices seront répartis entre les associés. C’est une décision importante, qui aura un impact sur la rentabilité de votre investissement immobilier à Châtillon.
Il existe deux régimes fiscaux pour les SCI : l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix entre les deux dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs.
Impôt sur le Revenu pour une SCI
Le régime de l’IR est le plus courant pour les “petites” SCI ou pour les SCI familiales.
Dans ce cas, la société ne paie pas d’impôt directement. Chaque associé déclare sa part de revenus dans sa déclaration de revenus personnelle et paie l’impôt sur le revenu selon son taux d’imposition. Ce régime est simple à mettre en place et permet une grande souplesse dans la répartition des bénéfices.
Impôt sur les Sociétés pour une SCI
Le régime de l’IS, quant à lui, est plus adapté aux SCI qui ont une activité professionnelle ou qui génèrent des revenus importants. Ce régime est automatique si la SCI loue des biens meublés (cette activité est considérée comme commerciale).
Dans ce cas, la SCI paie l’impôt sur les sociétés (au taux de 15% ou 25% selon le montant des bénéfices) avant de distribuer les bénéfices nets aux associés. Les associés paient ensuite l’impôt sur les dividendes qu’ils perçoivent, avec un abattement de 40%. Ce régime est plus complexe à gérer, mais il peut être intéressant si les associés sont eux-mêmes soumis à l’IS ou si la SCI réinvestit une partie de ses bénéfices.
Pour vous aider à choisir entre l’IR et l’IS, n’hésitez pas à faire des simulations avec votre expert-comptable. Il pourra vous guider vers la solution la plus avantageuse en fonction de votre situation personnelle et des caractéristiques de votre projet immobilier.
Une fois que vous aurez choisi votre régime fiscal, vous devrez le mentionner dans les statuts de votre SCI et le déclarer à l’administration fiscale lors de l’immatriculation de la société.
Créer une SCI à Châtillon #6 : Rédaction des statuts
Les statuts sont les fondements de votre SCI. Ils en définissent les règles de fonctionnement et les relations entre les associés. C’est une étape à prendre très au sérieux !
Dans vos statuts, vous devez impérativement mentionner :
- Le nom de votre SCI
- L’adresse de son siège social
- Son objet social (dans votre cas, ce sera l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier à Châtillon)
- Sa durée de vie (99 ans maximum)
- La répartition des parts entre les associés
- L’identité des associés
- L’identité du gérant et l’étendue de ses pouvoirs
- Le régime fiscal choisi (IR ou IS)
- Les règles de fonctionnement et de prise de décision
Vous pouvez rédiger vous-même vos statuts, mais si vous n’êtes pas un pro, il peut être judicieux de vous faire épauler par un notaire, un avocat ou un expert-comptable. Ils sauront vous guider pour ne rien oublier.
Pensez aussi à inclure des clauses spécifiques pour :
- Répartir les charges et les travaux entre les associés
- Définir comment un associé peut céder ses parts ou quitter la SCI
- Prévoir l’agrément des nouveaux associés (pour garder le contrôle sur qui entre dans votre SCI)
Avec des statuts bien ficelés, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour une gestion sereine de votre SCI et vous éviterez les prises de tête entre associés. Alors, ne négligez pas cette étape !
Créer une SCI à Châtillon #7 : Accomplir les formalités de création
Félicitations ! Vous avez rédigé les statuts de votre SCI à Châtillon ! Vous êtes maintenant prêts à passer à la dernière ligne droite : les formalités de création.
C’est une étape administrative se décompose en deux temps.
L’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
Pour immatriculer votre SCI, vous devrez déposer un dossier auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend votre siège social.
Ce dossier doit comprendre plusieurs documents :
- Un formulaire M0 rempli et signé par le gérant
- Deux exemplaires originaux des statuts signés
- Un justificatif d’identité du gérant et des associés
- Un justificatif de domicile du gérant et du siège social de la SCI
Vous pouvez déposer ce dossier en ligne, par courrier ou directement au greffe.
La publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales
En parallèle de l’immatriculation, vous devez publier une annonce légale dans un journal d’annonces légales du département de votre siège social. Cette annonce doit mentionner la dénomination sociale, l’objet social, le capital social (s’il y en a un), l’adresse du siège social et l’identité des dirigeants de la SCI.
Comptez environ 150 à 200 euros pour cette formalité.
Une fois ces deux formalités accomplies, votre SCI sera officiellement créée et pourra commencer son activité.
Créer une SCI à Châtillon #8 : Ouvrir un compte bancaire dédié à la SCI
La SCI est une personne morale à part entière, qui doit avoir son propre compte bancaire pour enregistrer ses recettes (loyers, apports des associés) et ses dépenses (achat du bien immobilier, travaux, remboursement d’emprunt, etc.).
Seul le gérant aura la signature sur le compte bancaire de la SCI. Les autres associés ne pourront pas faire de transactions sans son accord. Il est donc important de bien définir les règles d’utilisation du compte bancaire dans les statuts ou dans un règlement intérieur.
Une fois le compte bancaire ouvert, vous pourrez y déposer les apports des associés et commencer à l’utiliser pour les opérations courantes de la SCI. Vous devrez tenir une comptabilité rigoureuse de toutes les transactions effectuées sur ce compte, en conservant les justificatifs (factures, relevés bancaires…).
Créer une SCI à Châtillon peut sembler complexe et intimidant au premier abord. Mais ne vous découragez pas ! Et pour mettre toutes les chances de votre côté et éviter les pièges, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un expert-comptable. Ce professionnel sera votre meilleur allié pour franchir toutes les étapes de la création et de la gestion de votre société.
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