Le statut de LMNP loueur en Meublé Non Professionnel permet à un investisseur d’acheter un bien (neuf ou ancien) pour le louer en meublé à des tiers. Le logement doit être meublé (literie, ustensiles de cuisine, meubles, etc.) afin que le locataire puisse l’utiliser immédiatement, sans avoir à contribuer à l’ameublement.

Ce bien peut être intégré dans des logements de service (personnes âgées, tourisme, affaires, étudiants ou personnes âgées dépendantes). Dans ce cas, l’investisseur confie la gestion locative de son bien à un gestionnaire spécialisé. Ainsi, un bail commercial sera signé entre l’acheteur et le gestionnaire pour une durée de 9 à 12 ans. Lorsque le bail sera arrivé à son terme, l’investisseur aura la possibilité de le renouveler auprès du gestionnaire. A l’expiration du bail, l’investisseur aura la possibilité de le renouveler avec le gestionnaire.

Le principe du LMNP :

Afin de profiter pleinement du statut LMNP, il est important de respecter certaines conditions :

•  Acheter un logement meublé ou le meubler
•  Investir dans une résidence neuve de services pour pouvoir récupérer la TVA
•  Être lié par un contrat de location commerciale avec le gestionnaire de la résidence
•  Ne pas percevoir plus de 23 000 € de revenus locatifs sous le régime LMNP ou 50 % de votrerevenu total.
•  Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur demeublés professionnels (LMP).
  En général, l’objectif poursuivi par les loueurs de meublés professionnels est souvent le même :obtenir, grâce au statut LMNP, des revenus non imposables. Les résidences de services sont :

•  les résidences étudiantes
•  les résidences d’affaires
•  les résidences Senior (EHPAD ou non médicalisées)
•  les résidences de tourisme

Résidence étudiante

Les universités et grandes écoles étant généralement situés dans les grandes villes de France où les loyers sont élevés, il est souvent difficile pour les étudiants de trouver un logement décent. Pour remédier à cela, l’État encourage la construction de nouvelles résidences afin de loger des jeunes qui sont de plus en plus nombreux sur le marché de la location. Investir dans les résidences étudiantes est donc un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier. Tout en contribuant au renouvellement et à l’amélioration du parc locatif. Investir dans des résidences étudiantes vous permet de diversifier votre patrimoine avec un ticket d’entrée modéré.

Résidence d’affaire

Ces résidences sont mises à la disposition du personnel d’affaires, en déplacement et généralement situées à proximité des zones d’activités. La demande augmente dans les grandes villes. On peut conclure que, malgré la crise, ce secteur offre de bonnes opportunités d’investissement. Depuis 2008, nous constatons une augmentation du nombre de logements d’affaires. Cela confirme le lien entre les produits abordables et la croissance du marché.

Résidence de tourisme

Une résidence de tourisme est un bien locatif destiné à accueillir des vacanciers dans des logements confortables et équipés.Ces résidences de services représentent désormais un quart de l’hébergement touristique national. La France est une destination touristique mondiale de premier plan et investir dans ce secteur vous permet de bénéficier de la qualité du secteur touristique et des avantages fiscaux du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Résidence senior

Comme les EHPAD, les résidences pour séniors sont actuellement en nombre insuffisant pour accueillir une catégorie de la population toujours plus importante. C’est pourquoi il est intéressant d’investir dans des résidences pour séniors. Ces résidences de services vous permettront de profiter du dispositif LMNP (ou LMP) en vous implantant dans un secteur aux conditions favorables. Ces établissements sont destinés aux résidents indépendants qui peuvent s’installer avec leurs propres meubles. Vous retrouverez tous les programmes seniors ainsi que des fiches de présentation d’experts du secteur senior.

Les avantages du LMNP :

Le principal avantage du statut des loueurs en meublé non professionnel provient de la catégorie des revenus perçus, BIC, qui va générer une comptabilité intéressante. En effet, vous serez en mesure de:

• Récupérer la TVA
• Amortir votre bien
• Créer des revenus peu ou pas imposés

Récupération de la TVA

Le statut LMNP vous donne le statut de commerçant, vous pourrez donc récupérer la totalité de la TVA sur le bien, soit 20%, en une seule fois, six mois après la première mise en location.

Amortissement de votre bien

Les amortissements s’apparentent à des charges déductibles du revenu. Ils ne créeront donc pas de déficit ou de gain sur le revenu total. Mais dans la mesure où les amortissements de l’année dépassent le résultat d’exploitation annuel, ils peuvent être reportés sur les années suivantes.

Réduction d’impôts

Grâce à la loi Censi-Bouvard, adossée au statut LMNP, tout investissement dans une résidence de services neuve permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11 %, étalée sur 9 ans par parts égales. Pour bénéficier de cette réduction, vous devez vous engager à mettre votre bien en location pendant une durée minimum de 9 ans.

La fiscalité en LMNP

Les revenus de la location de meublés non professionnels sont imposables et seront traités comme des revenus industriels et commerciaux. Il est toutefois possible de choisir l’un des deux régimes fiscaux si le revenu est inférieur à 32 000 €.

Régime micro-BIC : si les revenus du bien sont inférieurs à 32 000 €. Dans ce cas, aucune charge ne sera déduite, mais le revenu net imposable sera calculé en tenant compte de la réduction de 50 %. Ce régime est donc intéressant si les charges ne dépassent pas 50%.

– Si vous investissez dans une résidence-services neuve, vous pouvez choisir entre le statut LMNP classique ou sa variante. L’avantage fiscal Censi-Bouvard, une réduction d’impôt égale à 11% du prix du bien. Ce montant est calculé dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 €. Au-delà, la fiscalité classique LMNP s’applique.

Régime BIC réel : obligatoire pour les revenus supérieurs à 32 000 euros. La comptabilité devra être faite car certaines charges sont déductibles.

Comme vous l’avez vu dans ce guide, le statut de LMNP peut vous offrir des avantages fiscaux intéressants, mais pas seulement… En effet, outre les avantages fiscaux, vous pourrez également bénéficier de la « simplicité » du régime. C’est-à-dire aucune contrainte de gestion locative, comptabilité quasi-inexistante, etc. Ainsi, le statut LMNP est un système qui s’adapte à vos différents objectifs : défiscalisation, préparation de la retraite ou encore constitution d’un patrimoine immobilier.

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